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Acquistare casa beneficiando delle agevolazioni prima casa è una scelta che può portare a un risparmio notevole, ma è fondamentale rispettare tutti i requisiti previsti dalla legge. In particolare, quando si compra un immobile ancora in costruzione, bisogna prestare la massima attenzione alle tempistiche previste per non perdere il diritto a queste facilitazioni fiscali.

Vediamo insieme cosa dice la legge, cosa ha recentemente chiarito la Cassazione e quali sono i tempi entro cui agire per non ricevere brutte sorprese dall’Agenzia delle Entrate.

Il caso che ha acceso i riflettori: la sentenza della Cassazione

Un contribuente, nel 2009, ha acquistato un immobile allo stato grezzo con annesso garage, stipulando anche un mutuo. Nella compravendita notarile aveva dichiarato che avrebbe trasferito la residenza entro 18 mesi, come richiesto per mantenere le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.

Anni dopo, nel 2015, l’Agenzia delle Entrate ha inviato un avviso di accertamento, sostenendo che l’immobile non era abitato e soprattutto non era stato completato entro i termini previsti dalla legge.

Di conseguenza, l’Agenzia ha:

• Revocato le agevolazioni fiscali;
• Ricalcolato le imposte con le aliquote ordinarie (registro, ipotecaria e catastale);
• Applicato sanzioni e interessi.

Il contribuente si è opposto sostenendo che il termine per l’accertamento fosse già scaduto, facendo riferimento ai 18 mesi previsti per il cambio di residenza. Ma le cose non sono andate come sperava…

Divergenze interpretative: quando parte davvero il termine per l’accertamento?

Il tema centrale della causa era da quando decorre il termine di tre anni entro cui l’Agenzia delle Entrate può effettuare un controllo fiscale per verificare il rispetto delle condizioni previste dalle agevolazioni prima casa.

• Secondo la Commissione Tributaria Provinciale, il termine decorreva dalla scadenza dei 18 mesi previsti per il cambio di residenza.
• Secondo la Commissione Tributaria Regionale, invece, la scadenza andava calcolata dalla fine dei 36 mesi concessi per completare i lavori di costruzione dell’immobile.

Questa seconda interpretazione ha avuto la meglio: il controllo fiscale del 2015 è stato considerato pienamente valido.

La parola finale della Cassazione: il termine decorre dalla fine dei lavori

Con l’ordinanza n. 3988 del 17 febbraio 2025, la Corte di Cassazione ha confermato che il termine per l’accertamento non parte dai 18 mesi per la residenza, ma dalla scadenza dei 36 mesi per completare i lavori.

Significa che:

• Se acquisti una prima casa ancora da ultimare, hai 36 mesi di tempo per concludere i lavori.
• Da quel momento, l’Agenzia delle Entrate ha 3 anni di tempo (più ulteriori 3 anni in caso di proroga) per verificare la regolarità della tua posizione fiscale.

In parole semplici, non basta dire che ci trasferiremo o che ci stiamo lavorando: se i lavori non vengono completati entro 3 anni, le agevolazioni decadono automaticamente.

Nel caso specifico, il contribuente non aveva né ultimato l’immobile né preso realmente residenza, e quindi ha perso ogni diritto ai benefici fiscali e ha dovuto pagare le imposte dovute, sanzioni incluse.

Lezioni da portare a casa: occhio alle scadenze!

Se stai usufruendo delle agevolazioni prima casa per immobili da completare, ecco cosa devi ricordare:

• Trasferire la residenza entro 18 mesi è ancora un requisito obbligatorio.
• Completare i lavori entro 36 mesi è fondamentale per mantenere il diritto alle agevolazioni.
• Il fisco può controllarti entro sei anni dalla registrazione dell’atto, ma il termine parte dalla scadenza dei 36 mesi, non prima.

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